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2、限购升级在绝大多数地方细则中未得到充分响应。国五条中关于限购政策加强主要有三个方面：叫停区域限购、未限购的三四线城市可酌情限购、已限购市场过热的一二线城市可酌情进一步从严调整。应该说“可酌情”三字用词较为温和，致使地方政府未引起足够重视，在限购升级方面举步不前，在出台了地方细则的30多个城市中，除了沈阳细则将限购范围从原先的二环内扩大到全市、北京细则在原有政策基础上增加单身人士购房限制外，其他城市细则均未在限购加强方面做出明确表态，如贵阳(原二环内限购)细则未提及全城限购市，广州(原增城、从化未限购)细则未提及增城、从化限购，甚至广东省级政策也未对三四线城市加入到限购行行列有所响应。
 

3、存量房交易个税调整(按个税差额20%征收)对市场的影响力被严重高估。国五条中个税调整所谓的差额并非简单的房屋卖出价和购入价的差值，还要除去房屋的原装修费、贷款利息、交易产生的营业税、原购入时的契税等费用，其实对交易个税影响有限。另外，从操作层面看，目前绝大多数城市还具备对房屋原值统一估算的能力，尽管北上广深等一线城市房屋信息管理系统大致在2004-2005年建立，但绝大多数一二三线城市该体系建设相对滞后，因而实际操作上存在不小难度。为此，京沪渝三地细则不约而同地在“按照个人转让住房所得的20%计征”之前加上“能够通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”的前提，这意味着无法核实房屋原值的交易将无法如实套用按个税差额20%征收的政策。
 

4、二套房信贷政策未能落地，将视调控效果而行。在国五条出台之初，业内普遍认为各地二套房贷首付门槛将会进一步提升至7成、利率提升至1.3倍，但到目前为止，仅有北京在公积金贷款首付上做出了相应调整，而多个地方细则并未明确执行放贷调控政策，而表态将视市场情况来决定是否出台二套房贷调控政策，据此来看，短期内将不会出现大幅调整。
 

5、传说中的房产税仍不是国五条政策调控的主角。尽管房产税传闻一度甚嚣尘上，连中央领导人在两会期间都曾提及适当扩大房产税试点范围，还有报道称杭州、武汉、湘潭已完成房产税技术准备工作，但从各地细则来看，并未有新的城市正式实施房产税试点，连试点城市(上海、重庆)在国五条细则中对房产税的相关表述都未有明确信号说明房产税力度将增强。据此来看，年初关于房产税试点扩容的预判落空，房产税仍难做主角。
 

房地产论文指出基于上述表现，可以说，新出台的国五条不仅未能给火热的房产交易市场带来的浓浓寒意，甚至对市场的影响也较为有限。业内普遍认为国五条的影响周期将持续3-6个月，关键因素有三：一是本轮调控意在保护市场的平衡发展，涉及的政策手段并无新意;二是地方层面已然摸透中央意图，面对国五条的落实较为敷衍，调控力度已被严重削弱;三是“两会”上重点关注的城镇化利好将逐渐显现，未来房地产市场仍存巨大发展空间。
 

(二)国五条调控下的市场反应

1、末班车效应，2013年前三月市场销售回升趋势明显。在国五条出台前，起始自2012年市场回暖的趋势依然延续，无论是商品房还是商品住宅，同比增幅已接近2009年全年水平(参见下表)。

资料来源：国家统计局
 

3月份，在国五条地方细则出台前，末班车效应使得各地市场交易量出现井喷式增长，包括二手房的交易也呈现火爆局面。
 

2、末班车效应退潮，4月房市趋于平稳，但同比去年仍大幅上涨。较之3月的火爆场景，被新政出台倒逼出来的市场需求经过3月整月的集中释放后已渐渐平复，尤其在各地方细则陆续出台后，各地市场普遍回归平静，市场成交量明显回落。但1-4月的同比涨幅，却较之2012年有大幅增长(参见下表)。
 

资料来源：国家统计局

3、房市后续温和回升，房价持续上涨。进入5月份，绝大多数城市除因首周假期因素交易量有所回落外，自第二周起成交量即温和回升，虽较3月份赶末班车效应时的成交量有明显差距，但已回升到国五条出台前水平。基于此缓慢回升趋势，重点城市房价也自2012年以来持续上扬，目前已明显越过自2010年实施调控以来的指数高点，且有继续缓慢上扬的趋势(参见下表)。
 

资料来源：国家统计局

可以说，国五条调控下的房地产市场除了3月迎来末班车效应催生的火爆局面外，基本维持正常回升势头，市场行情缓步趋向平稳，受调控的影响实在有限。