论文发表

2、地方政府：“微调”调控政策，行业环境明显好转。过去2年，地方政府有感于重压调控“压力山大”，进入2012换届年，熟知调控政策不会加码，，虽然有个别地方因舆论、媒体报道等反响过大遭到中央叫停，但大多数城市探底的“微调”办法最终成行。这其中，地方政府对调控政策的“微调”主要集中在税收(如调整普通住房标准)、公积金(如上调公积金贷款额度或突破首套房、二套房首付的门槛)、户籍(如入户延期)、信贷等四方面政策，而在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金政策上已经取得突破性“微调”，表明2012年房地产行业环境明显好转。
 

3、市场反馈：回暖。面对中央层面的反复“喊话”及地方政府的“微调”，敏感的房地产市场迅速读懂各方内在意图，立即在市场上反馈出2个大字：回暖。具体表现如：
 

(1)全国商品住宅销售面积累计增速在2月份跌至-16%的底部之后触底反弹，自二季度起同比跌幅不断收窄，进入7月更是加速，至10月份同比跌幅已收窄至-1.2%，全年同比归正已无悬念(详见下表)。

资料来源：国家统计局
 

(2)一二线城市交易表现明显强于2011年，前10个月交易量同比普遍提升。其中，一季度一二线城市市场普遍仍处于低迷状态中，但随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，其中一线城市二、三季度交易量同比增幅分别高达58%、73%。虽然9、10月未出现传统旺季成交火热的场面，但成交量同比仍高于2011年同期水平50%以上。而三四线城市增长趋势则明显放缓，市场需求有过度释放的迹象，部分热点三四线城市风险凸显，市场严重供过于求，均源于前两年一二线城市重压调控时三四线城市快速夸张所导致的。
 

本篇房地产论文总结，自2010年至党的“十八大”前，国家房地产政策经历了一波“调控-升级-巩固”的过山车式轨迹，引领房地产市场在一轮紧似一轮的“崩溃”预言后依然奇迹般地缓慢回暖。这其中，既有中央层面调控政策面对换届局面的所谓“大局观”，也有地方政府背负调控压力下的“阳奉阴违”，更有房地产市场“只要点滴星火”便可“起死回生”的顽强本性。但更多的目光依然注视着“十八大”后的房地产调控措施，是延续前戏?还是调控升级?“十八大”后房地产市场在新形势下将何去何从?
 

二、 国五条调控政策研究及分析

党的“十八大”后，我国经济发展主要呈现出四个问题：一是经济下行压力和产能过剩之间的矛盾加剧;二是企业生产经营成本迅速上升，创新能力不足，无法缓解生产成本上升的压力;三是金融存在风险，过去长时间依靠投资拉动经济增长，大量货币发行导致潜在金融风险加剧;四是我国经济增长面临着不断加剧的资源环境约束。在这样的经济环境下，作为国民经济重要一环的房地产业则在2012年以来的“巩固”措施中逐渐抬头，在前述中央层面缓解重压和地方政府试探性“微调”下，房地产市场显现回暖迹象，甚至出现了部分地区住房成交量价集体回升的强劲势头。尤其是进入2013年，面临即将换届的新政府，中央层面亦未传出调控加码升级的风声，部分热点城市和区域中心城市房地产市场交易量持续放大，房价反弹趋势加剧，加之一些不实信息的误导，市场预期再次出现未曾预料到的变化，部分城市甚至出现非理性购地购房的“疯狂”现象。据国家统计局发布的2013年1月全国70个大中城市房价数据，北上广深等一线城市房价环比大幅上涨，其中广州、深圳涨幅破2%。对此，原本期待“两会”后出台的调控政策顺应时势“早产而生”。
 

(一)国五条政策及地方性实施细则分析

2013年2月20日，在“两会”召开前夕，中央面对复杂多变的房地产形势，再次果断出手，出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发 〔2013〕17号，史称国五条)，内容主要包括限购升级(叫停区域限购、建议三四线城市视情况限购、建议一二线城市视情况在原有基础进一步从严调整)、限贷(提升二套房贷首付及利率)、财税(存量房个税差额20%征收)、房价控制目标、继续推进房产税等。咋一看，是中央自2011年新国八条以来针对房地产调控做出的又一次调控升级，但细品之下，业内普遍认为其政策措施大多是对新国八条措施的强调和重复。如此玩味之余，各地在先后出台的对应细则上就“缺斤少两”了，尤其在政策执行力度和手段上又进一步弱化，使得“隆重”出台的国五条显得“雷声大、雨点小”。具体表现如下：
 

1、地方层面国五条细则及政策力度被严重削弱。尽管至3月底至今，全国各地已有30余个大中城市先后出台了地方性国五条细则，但大多数地方政府出台的细则力度已被削弱，调控态度可谓消极。其中可分作三类，可参见下表：

资料来源：国家统计局
 

所谓的重点关注城市如此模样，其它二三线城市亦可想而知了。